Американцы чаще всего покупают готовое жилье, оплачивая сначала небольшую сумму наличными, а остальную стоимость – деньгами ипотечного банка под залог купленной недвижимости. Срок погашения таких кредитов 15 – 20 лет. Государство выступает гарантом ипотеки, благодаря использованию посредничества больших фирм. Все эти сделки совершаются на основе стандартных финансовых составляющих, их продукт – недвижимость, ценные бумаги, закладные.

Вся схема такой ипотеки функционирует благодаря четырем субъектам рынка – заемщик, ипотечный банк, государство и инвестор. Государство выступает гарантом ипотечных ценных бумаг, которые продаются инвестору. Он получает по ним небольшой, но постоянный обеспеченный доход. Различные страховые компании по законодательству обязаны выкупать определенное количество закладных. И когда заемщик обращается в ипотечный банк с просьбой о кредите, последний, выдав кредит, создает ипотечный пул – совокупность закладных (выданных кредитов), включая в игру остальных участников рынка. Американец в таком случае платит 10% вначале и 10 % при заселении, остальные средства, отдавая по ипотеке.

Германская модель отличается от американской подходом к недвижимости как к единичному товару, который нельзя унифицировать как финансовый продукт. А раз так, то вторичный рынок таких закладных весьма ограничен. Поэтому немецким ссудным банкам и компаниям приходится создавать большие уставные фонды для выпуска собственных ценных бумаг. Это значительно снижает возможности спекуляции, а значит и активность рынка. Для привлечения средств приходится создавать систему стройсбережений – накопительных счетов в ипотечном банке.

Заемщик в течение 5-8 лет накапливает определенную банком сумму или часть стоимости жилья. Когда она собирается, вступает в игру государство с 10% дотацией к вашей сумме и правом на льготный кредит. Эта модель дает возможность купить жилье даже мало обеспеченным гражданам Германии.

Возможно ли падение цен на недвижимость в ближайшее время? Этим вопросом задавались многие люди, которые хотели бы купить жилье, но пока падения цен не было и будет ли, никто точно сказать не может!

За последние 10 лет цена на недвижимость преодолела мыслимые и не мыслимые пределы! Если 10 лет назад за 10 тысяч долларов можно было купить нормальную квартиру в районе приближенному к центру Киева, то сейчас за 10 тысяч в этом же районе не купишь и 1 кв. м. жилья.

А не надо забывать, что жилищная проблема это одна из важнейших стимулов демографического роста. Следовательно, все усилия властей по стимулированию рождаемости можно назвать тщетными без программы доступного жилья. Новое правительство Тимошенко снова подняло вопрос о доступности жилья, но мало кто надеется, что эта программа заработает. А давайте разберемся, на самом деле возможно ли падение цен на жилье в Киеве и других городах Украины? Не надо забывать, что обвал цен на украинском рынке может, и, скорее всего, потянет за собой обвал рынков России и других стран бывшего СССР.

Итак, давайте разбираться. Несомненно, самые дорогие квартиры Украины находятся в Киеве. Их цена превышает две с половиной тысячи долларов за квадрат, и это самые дешевые. Главным застройщиком Киева и его окрестностей является компания «КиївМіськБуд». Эта компания контролирует 68 % всего первичного рынка столицы. А основная масса акций данной компании принадлежит государству, около 80%, следовательно если смотреть на разницу в себестоимости между затратами на строительство 1 кв. м. жилья и ценой покупки данного жилья, то разница составит около 700-800 долларов за квадратный метр, если учесть что «КиївМіськБуд» строит ежегодно до 1 млн. кв. м. жилья и получает с этого по 750 долларов прибыли за каждый метр, то в год прибыль компании составляет около 750 млн. долларов. И куда деваются эти деньги, ну понятное дело акционеры забирают свою долю. Но все же львиная доля этих денег остается в государстве, а потом эти деньги деваются почти в никуда. Ну, к примеру, на 500 млн. долларов можно построить около полумиллиона квадратных метров социального жилья в Киеве и других регионах Украины. Кстати государство пытается продать оставшиеся 80% акций «КиївМіськБуда», и тем самым лишится практически единственной на территории страны компании, которая еще может сделать хоть что-нибудь с ценой на рынке.

Так вобщем-то к чему я веду, на мой взгляд, правительству необходимо выкупить обратно 20% акций компании, чтобы полностью контролировать процесс и ценовую политику. После чего, снизить разницу между себестоимостью жилья и ценой его же на самом рынке жилья, это может снизить среднюю цену жилья до 1500 долларов за квадрат. А это уже ощутимо. Такая цена наблюдается в других регионах Украины. Это вызовет цепную реакцию. И уже через несколько месяцев средневзвешенная цена жилья по Украине снизится до уровня 1100 долларов за квадратный метр, при нынешних 1600.

Снижение цены на 25-30 % в одной из соседних стран, не оставит без внимания Россию и другие соседние страны, которым все же из-за условий рынка придется понизить цены на недвижимость. Конечно же, данная картинка, которую я обрисовал слишком радужная, для реальности, но, по мнению многих экспертов по рынку недвижимости и моему собственному, это самый реальный вариант понижения цены на недвижимость.

В пятидесятые годы прошлого теперь века в Европе появились первые отели-кондоминиумы. Позже они распространились и в Америке. Отель-кондоминиум – это гостиница, в которой часть номеров покупают граждане. По мере необходимости, собственники используют жильё сами – например, приезжая на любимый курорт отдохнуть. В остальное время – номер или апартаменты сдаются в аренду управляющей компании. Польза двойная. Во-первых, можно существенно экономить на отдыхе, а во-вторых – через 10-12 лет вернуть вложенные средства и начать получать прибыль.

Отель-кондоминиум – завсегдатай модных горнолыжных курортов и гольф-клубов, его можно найти рядом с популярными развлекательными объектами – например, аквапарками. В Европе и Америке люди любят отдыхать в одних и тех же местах, приезжая в полюбившийся отель по несколько раз в год. Конечно, можно купить жильё в любимом городке в Альпах, или близ милого сердцу озера. Но ведь недвижимость – это постоянные расходы, налоги, ещё что-то…

Номер в отеле-кондоминиуме – это, наоборот, источник дополнительного дохода. Вложения окупятся за 10-12 лет, всё заработанное далее – порой существенная прибавка к служебному окладу.

В России отель-кондоминиум – редкость. Мода на них ещё только пытается проложить путь в нашу страну. Многие эксперты полагают, что «нагулять» интерес к инвестициям в такую недвижимость нашим соотечественникам поможет грядущая олимпиада, которая пройдёт в Сочи. Неслучайно, первый российский отель-кондоминиум появился именно в Краснодарском крае – на горнолыжном курорте Красная Поляна. Речь идёт об отеле «Катерина-Альпик». Не самые роскошные апартаменты в одном из девяти жилых зданий «Катерины» обойдутся покупателю не менее, чем в 115 тысяч евро – это почти четыре тысячи за квадратный метр. Стоимость самых роскошных апартаментов доходит до 740 тысяч евро – за эти деньги можно приобрести достойный объект в Петербурге или Москве.

Эксперты, тем не менее, считают, что рост цен на столичную недвижимость – в прошлом. В то время как собственность в Краснодарском крае в ближайшие годы будет только дорожать. По не самым смелым оценкам экспертов, квадратные метры, расположенные вблизи долгожданной олимпиады будут дорожать не менее, чем на 20-25 процентов в год. Более того, управляющая комплексом компания обещает владельцам номеров дополнительный годовой доход на уровне 10-11 процентов, что соизмеримо с большинством банковских вкладов. Правда, сдать номер придётся на весь год. Если покупатель предполагает иногда пользоваться своим номером сам – его доход будет ниже. И чем чаще будет это «иногда» – тем меньше он получит от управляющей компании.

Пока отелей-кондоминиумов в России немного, но опыт «Катерины» вызывает у экспертов здоровый оптимизм. Пока, развитие подобных проектов тормозится несовершенством российского законодательства и отсутствием у девелоперов опыта. Однако, опыт – дело наживное, а законодательство – тем более.

Недвижимость в Англии заслужила репутацию одного из наиболее качественных активов для инвестирования. Арендуемые на ее территории гражданами разных стран квартиры, являются тому хорошим подтверждением. Как всегда не без проблем, в Англии на данный момент происходит капитальный разнобой в ценах. Так как стоимость арендуемого объекта напрямую зависит от его цены, а, следовательно, и качества.

При случае, когда цена квартиры составляет около пятисот тысяч фунтов стерлингов, арендная плата за неделю, минимально составляет пятьсот - шестьсот фунтов, исключая оплату за коммунальные платежи. Квартиры ввиду короткосрочной аренды, минимально 2-3 месяца, могут сдаваться за цену, которая будет превышать на двадцать, тридцать процентов сумму сдачи той же квартиры, но на срок, дольше, чем шесть месяцев. Аренда однокомнатной квартиры будет составлять около трехсот долларов, а на недельный срок шесть сотен долларов.

Двухкомнатная квартира будет вам стоить девятьсот долларов/неделя, а трехкомнатная имеет недельную цену - тысяча сто долларов. Несмотря на цены, доход будет варьироваться от трех до восьми процентов. Но по статистике некоторых кампаний, во многих районах Лондона доходность стала постепенно снижаться. За последние три года, характер квартирно-жилищного роста приобрел неопределенный и неустойчивый характер.

Самая высокая арендная стоимость на жилую недвижимость наблюдается в приведенных ниже районах Лондона «Челси, Мейфеа, Холлaнд-пaрк, Ноттинг-Xилл, Кeнcингтoн», в которых показатели квартирно-жилищного роста дошли до двух целых пяти десятых и двух целых одной десятой процента. Сильнейшим образом на рынок недвижимости повлиял приток богатых иностранных арендаторов и инвесторов. Сильнее было заметно как в течение последних двух лет иностранные арендаторы, буквально наводнили рынок недвижимости Англии. В 2007г., около сорока процентов всех арендующих элитную недвижимость в Лондоне, являлись иностранными гражданами.

Если денежных средств на квартиру бизнес-класса у вас нет, а покупать дешевое жилье в новостройке на окраине города не хочется, то есть один вариант - подобрать жилплощадь на вторичном рынке недвижимости. И здесь вы можете натолкнуться на так называемых «черных маклеров», или просто частных посредников, которые за невысокий процент от сделки с недвижимостью обещают всё «провернуть» быстро и качественно.

По неофициальным данным до 50-60% квартир на вторичном рынке продаются именно с их помощью. Чем могут обернуться для потенциального покупателя услуги такого посредника? По сути, для клиента это обычная лотерея, как говорится, повезет - не повезет, ведь в данном вопросе придется довериться и рассчитывать исключительно на профессионализм и порядочность посредника.

В агентстве недвижимости вашим вопросом обычно занимаются целая команда специалистов - персональный агент, юристы и другие, заинтересованные в положительном для обеих сторон результате сотрудники. А частному маклеру приходится все операции сделки с недвижимостью прорабатывать исключительно одному. При этом, если у покупателя возникают какие-либо претензии в отношении работы агентства, он всегда может обратиться в офис или по официальному адресу, указанному в договоре, но если проблемы возникнут с посредником, то ещё не факт, что при знакомстве с вами он предъявил не фальшивые документы…

Так стоит ли прибегать к услугам частного лица при сделках с недвижимостью? Согласны ли вы рисковать своим имуществом, с целью сэкономить на качестве услуг? Ответ очевиден.

На сегодняшний день чешский рынок недвижимости – один из наиболее популярных среди европейских инвесторов. Недвижимость в Чехии приобретают как для постоянного проживания, так и для вложения свободных средств. Резкий скачек цен на чешскую недвижимость произошел после вступления Чехии в Европейский Союз. Среди потенциальных покупателей недвижимости в Чехии – иностранцы из западной Европы, а так же граждане бывшего Советского Союза.

Российские покупатели особенно активно скупают недвижимость в Праге и в Карловых Варах. Здесь выгодно покупать жилье для дальнейшей сдачи в аренду, ведь туристы приезжают в Чехию практически круглый год. С развитием инфраструктуры становится популярной недвижимость и в других регионах страны. Во всех мелких населенных пунктах появляются супермаркеты, детские садики, школы и общественный транспорт.

Для российских инвесторов покупка недвижимости в Чехии обладает рядом преимуществ:

- членство страны в Европейском Союзе и Шенгенском соглашении;

- выгодное расположение в центре Европы;

- высокий, по сравнению со странами бывшего СССР, уровень жизни;

- схожесть культурных ценностей россиян и чехов;

- возможность получения бесплатного образования для молодежи;

- развитая финансовая инфраструктура;

- благоприятные условия для ведения бизнеса.

Инвестиционно-строительный холдинг Rodex Group приступил к возведению в Истринском районе Подмосковья нескольких коттеджных поселков повышенной комфортности. Участки под застройку площадью сорок и двадцать пять гектаров соответственно были куплены им в начале этого года. Будущих владельцев они, скорее всего, приобретут в мае.

Первый коттеджный поселок с прозаическим названием «Перелески» «вырастет» по Новорижскому шоссе в шестидесяти пяти километрах от МКАД. Согласно генеральному плану в нем предусмотрены двести тридцать домовладений, пригодных для проживания в любое время года. Помимо коттеджей бизнес-класса в поселке будет построено двадцать твинхаусов. Что касается стоимости проекта, то она пока не утверждена, но в кругах, близких к Rodex Group, говорят, что инвестиции составят три миллиарда рублей, и сам проект будет воплощаться в жизнь около четырех лет.

«Долгоруково» - поселок чуть поменьше. Он в скором времени появится на 69 километре МКАД того же направления. На 25 гектарах здесь разместится 130 домовладений класса «бизнес +». Этот проект, рассчитанный на три года, как и следовало, ожидать, дешевле предыдущего – 1, 64 миллиарда рублей. Подрядчики приступят к строительству в конце лета.

Следует отметить, что Rodex Group – компания со стажем. В сфере загородного малоэтажного строительства холдинг работает почти пятнадцать лет, причем не только на территории Москвы и Подмосковья, но и в субъектах Российской Федерации. Основными материалами, используемыми в строительстве, являются пеноблоки и старое, доброе дерево.

В недавнем прошлом земельные участки выделялись гражданам, как правило, для садов и огородов. Теперь мода на сады-огороды прошла. Земельный участок - в настоящее время приобретается исключительно для индивидуального строительства. А это уже, извините, совсем “другая опера”.

Теперь каждый, в сердцах, несомненно, мечтает о своем земельном участке, не подозревая, во что это ему обойдется. Но, владение земельным участком удовольствие платное и не дешевое. Необходимо помнить и то, что плата за землю постоянно повышается, как и стоимость любой недвижимости. Только платежеспособные граждане могут позволить себе иметь земельный участок. В случае не внесения платы за использование земельного участка или нарушения сроков оплаты, владельцу не избежать неприятностей. Владелец земельного участка обязан платить: или налог на недвижимость, или арендную плату. Форма оплаты зависит от того, каким образом осуществляется владение.

Порядок уплаты земельного налога устанавливается действующим законодательством о налогах и сборах. А порядок уплаты арендной платы оговаривается в самом договоре о передаче земельного участка в аренду. В этом же договоре в обязательном порядке должен быть указан и сам размер арендной платы. Без этого - договор теряет смысл. Размер арендной платы является существенным условием каждого договора аренды земли.

Существуют два вида стоимости: рыночная и кадастровая. Для определения рыночной стоимости прибегают к законодательству об оценочной деятельности, а кадастровую стоимость, в свою очередь, определяют в процентах от той же рыночной. Если возникли разногласия и споры по оплате, то данные вопросы решаются только в суде. До суда можно постараться урегулировать спор и в третейском суде.

Но, как показывает практика, в основном земельные споры разрешаются судами общей юрисдикции. По вопросам взыскания оплаты в суд обычно обращаются с иском или налоговые органы, или органы местного самоуправления. А с ними судиться, как известно, себе дороже!

Последнее время многих из нас волнует вопрос, связанный с домоуправлением, а в частности, что такое Товарищество собственников жилья (ТСЖ)?
Эта статья повествует о плюсах и минусах ТСЖ, а также имеет своей целью помочь простым обывателям понять, что это такое.

Плюсы ТСЖ:

1. Гибкая политика управляющей компании.

Это значит, что только собрание жильцов может принять то или иное решение в отношении своего дома. Именно жильцы решают, что бы они хотели изменить в своем доме, а что нет. Решение принимается большинством голосов. Те, которые живут в доме, но не являются членами ТСЖ, обязаны подчиниться решению собрания.

2. Возможность реализации коммерческой деятельности дома.

Иными словами говоря, ТСЖ имеет право вести коммерческую деятельность в отношении дома. Например, нежилые помещения, такие как подвалы или верхние технические этажи, могут быть отданы в аренду. Можно разместить на доме рекламный щит, а можно проявить и большую фантазию – здесь все зависит от самих жильцов. Подобная коммерческая деятельность дает возможность жильцам сократить расходы дома за счет резервов самого дома.

3. Возможность выбора эксплуатирующей компании и контроля качества ее работы.

Основная задача ТСЖ – обеспечение достойного уровня эксплуатации дома. Если ДЕЗ плохо справляется с работой, ТСЖ имеет право перезаключить договоры с теми подрядчиками, чье качество и стоимость работ устраивает товарищество.

ТСЖ также может самостоятельно организовать эксплуатирующую организацию из жильцов дома, которая может обслуживать не только свой дом, но и предлагать свои услуги другим домам – еще один из способов как можно для ТСЖ заработать дополнительные средства.

4. Чистый двор, чистый подъезд

Именно это должно быть результатом работы ТСЖ. Ухоженный двор и благоустроенный подъезд приятны всем. Кроме того, это также увеличивает рыночную цену жилья.

Минусы ТСЖ:

1. Эксплуатационные платежи более высокие

Именно из-за этого у многих появляется негативное отношение к ТСЖ. Но необходимо заметить, что коммунальные платежи в ТСЖ, которые являются обязательными, такие же, как и коммунальные платежи в среднем по городу. Такие решения, как обустройство парковки перед домом, или найм консъержа, или установка замка, выливаются в небольшие затраты. Но если товарищество решает о зеркалах в подъезде или мраморных лестницах, то и затраты вырастают соответственно.

2. Несовершенство законодательства взаимодействия городских структур с ТСЖ.

Если какой-либо жилец не хочет платить как обязательные коммунальные услуги, так и другие расходы ТСЖ, только через суд можно взыскать с него долги. Поэтому другим жильцам приходится платить недостачу. Те жильцы, которые относятся к льготным категориям граждан, имеют право получать дотацию по коммунальным платежам. По закону город должен возвращать ТСЖ разницу между реальными затратами и платежами льготников на коммунальные услуги, но в реальности этого не происходит.

3. Безынициативность жильцов.

Самой большой проблемой ТСЖ является даже не несовершенство законодательства, а отсутствие инициативы со стороны жильцов. Это послужило причиной, что разъяснительная работа с жильцами стала одним из важных направлений работы управляющей компании.

Недвижимость, наконец-то, была возвращена собственнику из чужого незаконного владения. В целости и сохранности. Но это еще не все! Законный собственник вправе потребовать возврата ему в денежном выражении всех доходов, которые получил злоумышленник от недвижимости за период своего незаконного владения. Естественно, требовать и доказывать придется через суд. Иного выхода нет.

Самое трудное это рассчитать сумму доходов, которые получены в результате незаконного владения недвижимостью. Если самому не осилить, то придется обратиться к специалисту. Как говорится, “без труда не вытащишь и рыбку из пруда”. Также в суде придется доказать, что ответчик знал и не мог не знать, что владеет недвижимостью незаконно. Но, это, как правило, большого труда не составляет.

Ответчик тоже не будет сидеть, сложа руки. Действующее законодательство предоставляет ему право потребовать от собственника возмещения тех расходов, которые он вложил в недвижимость. Период берется тот же, что и у истца. При этом сумма истребуемых расходов не должна превышать стоимости самой недвижимости.

Примечание: на практике суды общей юрисдикции не часто рассматривают гражданские дела по существу вопроса. Как правило, недвижимость возвращается законному владельцу и на этом все.